第119章 土地拍卖（4300字一更）（2/3）

一般还真弄不清楚，我写个例子，你看一下，大概就清楚了。”

雁南飞拿来一张白纸，唰唰唰写了一串文字和数据。

几分钟后，递给商健。

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【假设：土地费用=3.2亿元，计划开发10万平方

一、假设：营业收=16亿元（商业、车位、住宅）

二、开发成本=土地费用3.2亿元+以下第1项到第5项相和=76000万元

1）报批报建费=2400万元（240元/平方）

2）开发前期准备费用=1600万元（160元/平方）

3）社区管网工程费=5000万元（500元/平方）

4）建安工程费=30000万元（3000元/平方）

5）园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元

三、销售项税金及附表=以下第1项到第5项相和=13112.9万元=约13000万元

1）营业税=营业收的5%=8000万元

2）土地增值税=营业收的2.5%=4000万元

3）教育专项资金=营业收的0.1%=160万元

4）印花税=工程支出的0.03%（工程支出=开发成本-土地费用-利息=约43000万元）=12.9万元

5）教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=大约880万元（取费基数大概8000万元，税率约11%）

6）土地使用税=6元/平方x10万平方=60万元

四、期间费用=销售费用+管理费用+财务费用=约5000万元

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利润总额=总营业收-开发成本-销售项税金及附表-期间费用=160000-76000-13000-5000=66000万元

净利润=利润总额的75%（企业所有税为利润总额的25%）=66000万元x75%=49500万元

总投资=开发成本+期间费用=81000万元

投资利润率=66000/81000=81.4%

销售利润率=66000/160000=41.25%】

雁南飞罗列的例子比较简单易懂，商健这个外行，很快看明白了，赞道：“嗯，你这例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房开说利润率只有十来个点，难道是忽悠的？”

雁南飞摇：“老板，这张纸上的利润率数据，是按照全部销售完的房子和商铺来计算的，当然会高很多。实际上，房开公司销售不好时，利润率会很低，甚至有可能亏本。但是，这些房开说利润率只有十来个点，指的是销售利润率。

但不管怎么样说，这行业的投资利润率都算是非常高了，如果能六七个月内清盘，年投资利润率就特别高了，很多行业远远比不上。

我上面罗列的数据跟实际况有些差异，但相差不大，我之前开发的几个楼盘。”

“嗯，没什么事了，你先回去吧。”

商健留下他写的数据，雁南飞点了下，退出老板的套房。

第二天早上，商健和房开公司的几个高层实地踏勘拟出让的土地，了解土地现状和周边环境。

土地是一片荒凉，但周边的公路已经建好。

八九亩左右的土地，看上去其实也不大，啥也没有，但市场价格就值三亿元左右，一亩地就值三千万元左右。

看了半天，又再次开小会。

刚刚升级时，商健能拿出来的现金就有8亿元。

买技能、招聘才和购买技术资料，花了一亿多元，买别墅，又花了2500万元。

生态农庄的40亿元不能动用，动手了还是从他这边扣除，所以，他能用的资金大概是6.5亿元。

买土地的钱肯定是够了，估计那两块地成价在三亿多元，要是竞争少的话，说不定都花不了三亿元。

他看中的是第二块85.33亩的地，他还记得，这片区域盖好后，在20年，房价都涨到三万五。

年底规划的13号地铁经过这里，小区离地铁站新塘站直接距离五百米左右，而且还是学区房。

拍卖时间是在5月4号下午三点钟，地点在天河区公共资源易中心一楼开标二厅。

前天，公司已把竞买保证金汇指定银行账户，将竞买申请资料按要求准备齐全付到公共资源易中心，参加报名资格预审，才具备竞买资格。

几吃过午饭，休息了下，带上由易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌，来到易中心。

信息是由自然资源和规划局发布公告，此次拍卖方式是现场拍卖。